By Інтерв’ю керівниці програми “Правова безпека власності” Українського інституту майбутнього, засновниці волонтерського проєкту “Поверни своє” Ольги Оніщук агентству “Інтерфакс-Україна”
– За аналітикою проєкту KSE, на кінець квітня 2023 року сума збитків житлового фонду порівняно з лютим цього року зросла на $1,2 млрд – з $53,6 млрд до $54,4 млрд. Майже 158 тис. житлових будинків пошкоджено або зруйновано. Чи є оціночні дані, скільки серед них зруйновано, скільки пошкоджено?
– Оцінити реальний масштаб збитків, завданих агресором власникам нерухомості, наразі дуже складно, реальна картина руйнувань постійно змінюється. На окремих територіях тривають активні бойові дії, ворог не припиняє свою тактику терору мирних українських міст, щодня зростає кількість постраждалих від ворожих обстрілів та ракетних атак. Підрив Каховської ГЕС спричинив масштабну катастрофу для всієї країни.
Вочевидь, об’єктивне бачення кількості пошкоджених та знищених житлових об’єктів ми матимемо тільки по мірі наповнення спеціально створеної інформаційної бази – Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ), який акумулюватиме всю інформацію щодо актуального стану зруйнованої нерухомості.
Орієнтуватися тільки на кількість поданих в “Дію” повідомлень не варто, позаяк, можливо, ще не всі власники зруйнованого житла подали відповідні інформаційні заявки, Дехто взагалі не знає, в якому стані переюбуває його житло, оскільки воно розташоване на тимчасово окупованих рф територіях або в зоні бойових дій, а хтось уже встиг відновити пошкодженні помешкання власним коштом або за рахунок інших джерел фінансування.
– У програмі “єВідновлення”, котра стартувала на початку травня, зараз лише близько 18 тис. заявок на ремонт. Чим пояснюється ця відносно невелика цифра?
– По-перше, урядову програму тільки-но запустили, тому, напевно, ще не всі постраждалі знають про таку опцію (наприклад, ті, хто перебуває за кордоном), а хтось просто ще не встиг нею скористатися. По-друге, спершу передбачався виключно онлайн-доступ до програми “єВідновлення” – тільки через “Дію”. Тож, можливо не у всіх українців була технічна можливість скористатися цією послугою через відсутність інтернету, комп’ютера чи необхідних цифрових навичок.
Щоправда, такі технічні перепони в доступі до отримання державної допомоги на відновлення вже було усунуто. Нещодавно урядовці розширили доступ до “єВідновлення”, передбачивши альтернативні шляхи звернення: через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи), органи соціального захисту та нотаріусів. Паперова форма надання документів діятиме паралельно з подачею заяв на порталі “Дія”. Але подати заяву через ЦНАП, нотаріуса чи орган соцзахисту можна буде після реалізації технічного функціоналу, який розробляється.
І, нарешті, третьою ймовірною причиною такої незначної кількості звернень є те, що скористатися послугою можуть тільки верифіковані власники, тобто ті, хто вже вніс відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
– За даними, що їх надав Мін’юст агентству “Інтерфакс-Україна”, на кінець квітня ДРРП мав близько 10,7 млн записів, тобто лише майже 60% житла занесено у реєстр.
– На жаль, сьогодні не у всіх постраждалих такі дані “оцифровано”, у багатьох власників інформація про право власності міститься тільки на паперових носіях.
Це означає, що перед подачею заявки на отримання коштів на проведення ремонтних робіт на пошкодженому об’єкті спершу потрібно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса і внести відповідні відомості до ДРРП. Якщо всі правовстановлюючі документи в порядку, це не займе багато часу. До того ж з 18 травня 2023 року в Україні відновили реалізацію пілотного проєкту проведення онлайн-реєстрації права власності в ДРРП через портал “Дія” і значно розширили його географію: ця послуга стала доступною для власників з 9 областей (Львівської, Тернопільської, Харківської, Хмельницької, Чернігівської, Закарпатської, Рівненської, Дніпропетровської, Київської) та міста Луцька Волинської області.
– Які проблеми з підтвердженням права власності є найбільш поширеними?
– Усі кейси, коли інформація у ДРРП відсутня, можна розділити на чотири категорії, причому для двох — рішення вже знайдено.
Перша категорія кейсів найпростіша і донедавна була досить поширеною. Йдеться про випадки, коли у людини наявний паперовий оригінал правовстановлюючого документа і є можливість отримати від БТІ підтверджуючу інформацію про реєстрацію права власності, проведену до 2013 року. Для того, щоб внести відомості до ДРРП, власник нерухомості спершу мав подбати про виготовлення нового технічного паспорта, навіть за наявності старого. Така послуга надавалася фахівцями БТІ. Вона була досить тривалою та недешевою, а для власників пошкодженого житла могла стати обставиною, що унеможливить внесення відомостей до ДРРП, оскільки руйнування могли бути досить серйозними для оцінки технічного стану нерухомості.
– Це стосувалося лише будинків у передмісті чи квартир у багатоповерхівках теж?
– Таке правило застосовувалося для процедури внесення відомостей до ДРРП щодо всіх об’єктів житлової нерухомості – як приватних будинків, так і квартир, право власності на які реєструвалося у БТІ до 1 січня 2013 року. Треба віддати належне профільним міністерствам – Мін’юсту і Мінвідновленню, які оперативно відреагували на проблему і внесли зміни до порядку державної реєстрації. Сьогодні для цієї процедури виготовляти новий техпаспорт не потрібно, проблемне питання знято.
Водночас було розв’язано іншу проблему: внесення відомостей про право власності на майно до ДРРП у ситуації, коли людина втратила правовстановлюючий документ. Це, власне, друга категорія проблемних кейсів, які також вже врегульовано. З 16 травня 2023 року діє нова редакція 53-го пункту Порядку державної реєстрації, яка передбачає, що у разі втрати правовстановлюючого документу на нерухомість, зареєстровану до 2013 року, державну реєстрацію права власності може бути проведено за бажанням заявника на підставі відомостей Реєстру прав власності на нерухоме майно, який в Україні працював у 2002-2012 рр. і є архівною складовою ДРРП, або у разі, коли відповідна реєстрація проводилася виключно на паперових носіях, – на підставі відомостей БТІ. Іншими словами, постраждалій особі, яка втратила правовстановлюючий документ на нерухомість, достатньо отримати довідку з БТІ і на її підставі нотаріус чи держреєстратор внесе відомості про право власності до ДРРП.
Щоправда, до нашого проєкту вже зверталися постраждалі, котрі повідомляли, що деякі суб’єкти державної реєстрації взагалі відмовляються проводити державну реєстрацію на підставі згаданого пункту 53 або ж вимагають документарне підтвердження неможливості відновити втрачені правовстановлюючі документи. Такі вимоги не обґрунтовані нормативно! Це свідчить про необхідність надання реєстраторам і нотаріусам додаткових методичних роз’яснень. Над цим експерти “Поверни своє” спільно з Мін’юстом і Нотаріальною палатою України вже працюють.
– Хто має допомагати у відновленні правовстановлюючих документів? Перед стартом програми “єВідновлення” озвучувалось, що це мають робити компенсаційні комісії.
– Така допомога дійсно передбачена, але тільки для механізму надання компенсацій за знищене житло. Згідно з законом №2923-IX, постраждалий має право звернутися до компенсаційної комісії з проханням сприяти в отриманні документів. Але питання в тому, чи впораються комісії з цим завданням, чи зможуть провести належну верифікацію власника шляхом направлення запитів до відповідних органів?..
Для реалізації таких повноважень у компенсаційних комісій може забракнути інструментарію, адже вони діятимуть як консультативно-дорадчі органи, а більшість процедур відновлення правовстановлюючих документів передбачає обов’язкову участь власника такого документа або його уповноваженого представника. Про відсутність на місцях належного кадрового ресурсу, матеріально-технічного забезпечення і надскладні безпекові умови роботи я навіть не згадую.
Про проблеми на місцях ми знаємо не з чуток, адже до нашого проєкту звертаються за консультацією не тільки постраждалі, а й представники громад, котрі залучено до процесу надання компенсацій. Наприклад, нещодавно до нас звернулася очільниця однієї з компенсаційних комісій із Запорізької області. Населений пункт знаходиться в регіоні, який не включено до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затвердженого Мінреінтеграції. Тобто формально урядова програма “єВідновлення” на нього поширюється. За словами голови компенсаційної комісії, зараз у населеному пункті мало не щодня відбуваються обстріли, тож вона запитує: що робити, як в таких умовах направляти спеціалістів для проведення обстеження пошкоджених будинків, аби заповнити чек-лист?.. Найперше керівниця має убезпечити своїх колег і при цьому встигнути розглянути заяву про надання компенсації у 30-денний строк. При цьому інтенсивність обстрілів така, що ще вчора будинок було пошкоджена, а назавтра повністю зруйновано. І таких ситуацій по країні дуже багато.
– Чи прописано обов’язки місцевої влади стосовно процедур відновлення правовстановлюючих документів?
– За загальним правилом, щоб відновити втрачені чи знищені документи, потрібно звернутися до посадової особи, установи чи організації, яка їх видавала або оформлювала. До кого саме треба звертатися і за яким алгоритмом потрібно діяти, залежить від виду документа, який підтверджує право власності на житло. Наприклад, отримати дублікат свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації, та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією у період до 1 січня 2013 року, можна у відповідному ЦНАПі.
Якщо ж право власності виникло на підставі договору (скажімо, купівлі-продажу чи дарування), то у разі його втрати потрібно звернутися до нотаріуса, який посвідчував договір, та отримати дублікат. Дублікат договору матиме таку саму юридичну силу, як і оригінальний примірник.
– Зрозуміло, що під час війни відновлення правовстановлюючих документів може стати неможливим через відсутність доступу або знищення першоджерела необхідних відомостей, що містилися виключно на паперових носіях інформації. Мабуть, це і є найпроблемніші кейси від постраждалих, про які ви говорили на початку нашої розмови?
– Це справді так. Кейси наших умовних третьої і четвертої категорій відрізняються лише однією обставиною: документи, що підтверджують право власності на житло, збереглися або були знищені. Але вони мають спільну фабулу – обов’язкову умову, що архів БТІ, яке реєструвало право власності до 2013 року, було знищено або доступ до нього відсутній (перебуває на тимчасово окупованій території або в зоні бойових дій).
Реальні масштаби цієї проблеми ще невідомі, однак, судячи з того, що ми знаємо, це може стосуватися десятків, а той сотень тисяч людей. Яскравий приклад: багатостраждальне місто Маріуполь, місцева влада якого просто не встигла евакуювати архів БТІ. Інший приклад: місто Куп’янськ Харківської області, яке було деокуповано, але архів БТІ було знищено. А отже, підтверджуюча інформація про власність тисяч людей, яка містилася виключно на паперових носіях, може бути втрачена назавжди.
Усі такі факти потрібно належним чином обліковувати. Експерти нашого проєкту вже запропонували профільним міністерствам провести комплексний аудит, зафіксувавши всі факти знищення (повного або часткового) архівів БТІ і нотаріусів або ж відсутності доступу до них. Інформація, отримана в результаті такого аудиту, може використовуватися в роботі не тільки компенсаційних комісій, а й державних реєстраторів і суддів.
– Єдиний шлях для людей, які втратили документи і не можуть отримати підтверджуючу інформацію з архівів, – звертатися до суду?
– Так, сьогодні такі кейси вирішуються виключно в судовому порядку. Національне законодавство передбачає окремий спосіб захисту прав власника майна у разі втрати ним документа, що засвідчує його право власності. Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу (ЦК) України, власник майна може висунути ппозов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, що засвідчує його право власності. Обов’язковою умовою для застосування такого механізму є відсутність іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права. Рішення суду в такому разі буде правовстановлюючим документом, на підставі якого можна здійснювати реєстрацію права власності.
– Держава обнулила судові збори для таких позивачів?
– Поки що ні. Ціна питання в цьому разі – 1% від ціни позову (оціночної ринкової вартості житла): вона може варіюватися в діапазоні від 1 073,60 грн (0,4 розміру прожиткового мінімуму на одну працездатну особу в 2023 році) до 13 420 грн (5 розмірів вказаного мінімуму в 2023 році).
Але основна проблема навіть не в розмірі судового збору, хоча навіть ця обставина є надмірним фінансовим тягарем для людини, яка через війну втратила все своє майно. Існують обґрунтовані побоювання, що використання отримувачами компенсації цього єдиного способу захисту може стати неефективним з огляду на неоднозначну практику застосування судами ст. 392 ЦК України саме в частині такої підстави для визнання права власності, як втрата власником правовстановлюючого документа.
Такий судовий механізм досить складний і тривалий, адже йдеться про позовне провадження, в рамках якого справи можуть розглядатися роками, особливо з урахуванням неможливості визначення відповідачів в окремих випадках або складнощів із їхнім викликом, коли йдеться про окуповані ворогом території.
– Є альтернативні методи верифікації?
– Фахівці проєкту “Поверни своє” спільно з міжнародними партнерами вже провели експертне дослідження, присвячене проблематиці верифікації власників зруйнованого житла з метою отримання компенсації. І окремий блок цієї фахової аналітики було присвячено саме розробці концепту спрощеного судового механізму, на кшталт того, який свого часу передбачили для встановлення фактів народження/смерті особи на тимчасово окупованій території України. Всі наші напрацювання буде передано законодавцям. Сподіваюся, політична воля для їх реалізації буде.
– А які можуть бути непрямі докази права власності? Квитанції за оплату комуналки? Свідчення сусідів?
– Насамперед, це дані інформаційних систем, Державного земельного кадастру (ДЗК) та інших реєстрів. Якщо людина є власником землі, є обґрунтовані припущення вважати, що приватний будинок (про багатоквартирні у такому разі не йдеться), який на ній було розташовано, належить саме їй. Відтак, як підтвердження наявності права власності можна використати дані ДЗК. Ще одним джерелом інформації для суду в такому разі можуть бути дані РПЗМ, де щонайменше має бути зафіксовано факт пошкодження або повного знищення будинку внаслідок військової агресії росії. Також суди можуть брати до уваги відомості, отримані від податкових органів, документи, пов’язані з утриманням нерухомого майна тощо.
Паралельно наші експерти працюють над розробкою спеціальної процедури державної реєстрації права власності, яка виключатиме обов’язковий на сьогодні елемент взаємодії з БТІ.
– Найскладніше, коли людина втратила власність та документи на тимчасово окупованій території. Як їй діяти насамперед?
– Передусім давайте розберемося в питанні перспектив отримання компенсації за руйнації, що відбулися на тимчасово окупованих територіях.
Алгоритм надання компенсації в рамках “єВідновлення” на такі території поширюватися не буде, тобто отримати кошти на відновлення нерухомості можна буде тільки за умови, що вона знаходиться в регіоні, який не включено до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затвердженого Мінреінтеграції.
Тоді як дія закону № 2923-IX буде поширюватися на житло, що зазнало руйнувань з 24 лютого 2022 року, включно з об’єктами, розташованими на окупованій після повномасштабного російського вторгнення території України. Іншими словами, компенсація за знищені оселі буде надаватися всім власникам, які мешкали на підконтрольних українській владі території станом на 24 лютого 2022 року.
Незважаючи на наявні реалії отримання компенсації, в майбутньому можуть з’явитися нові перспективи, а тому кожному господарю зруйнованого житла доведеться підтверджувати свій статус власника. Комусь потрібно буде проходити процедуру внесення відомостей до ДРРП, а декому – відновлювати втрачені правовстановлюючі документи в адміністративному (отримувати дублікати) або в судовому порядку.
Наразі для всіх регіонів нашої держави існують серйозні ризики пошкодження нерухомості. Тому я рекомендую власникам житлових об’єктів, незалежно від того, чи були вони зруйновані, подбати про юридичну безпеку майна. Щонайменше, потрібно подбати про те, щоб оригінали правовстановлюючих документів завжди були у “тривожній валізі”, яку під час сигналів повітряної тривоги люди беруть з собою в укриття.
Не зайвим буде зробити резервні паперові копії документів, що підтверджують право власності на майно, або електронні: можна сфотографувати їх за допомогою смартфона. Це може значно полегшити відновлення документів у разі втрати паперових оригіналів і відсутності відомостей про майно у державному реєстрі.
В ідеалі, звісно, треба внести інформацію про право власності на житло до ДРРП. Для цього потрібно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса. Також можна скористатися онлайн-реєстрацією права власності в ДРРП через портал “Дія”. Така опція, нагадаю, сьогодні доступна для власників із 9 областей (Львівської, Одеської, Тернопільської, Харківської, Хмельницької, Чернігівської, Закарпатської, Рівненської, Дніпропетровської, Київської) та міста Луцька.
– Мінвідновлення повідомило про початок процесу надання компенсацій за пошкоджене житло. Який стан справ з нормативною базою стосовно знищеного житла? Які підзаконні акти ще у розробці?
– Кабмін ще не затвердив ключові підзаконні акти, необхідні для ефективної імплементації механізму надання компенсації за знищене житло. Насамперед на нормативному рівні ще не встановлено особливості проведення обстеження зруйнованого житла, що знаходиться на тимчасово окупованій (після 24.02.2022) території або в районі активних бойових дій. Огляд об’єктів на таких територіях, як передбачається законом, може проводитися із застосуванням інформаційних продуктів дистанційного зондування Землі, зокрема космічної зйомки. Крім того, урядовці мають затвердити Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, який міститиме формулу обрахування розміру компенсації і визначатиме алгоритм використання житлового сертифіката. Також потрібно прийняти окремий порядок ведення РПЗМ, який, зокрема, міститиме й перелік відомостей для зазначення в заяві про надання компенсації.
– Які варіанти отримати компенсацію можливі для тих, хто відновив вже житло власним коштом? Частково за донорські?
– Якщо говорити про отримання державної допомоги для проведення ремонтних робіт, то автори програми “єВідновлення” чітко задекларували її ключову мету: надати допомогу для відновлення житла, яке ще не було відремонтовано, тому однією з обов’язкових її умов є те, що на пошкодженому об’єкті не було проведено ремонтні роботи. Однак, судячи з публічної риторики розробників цього механізму, факт проведення ремонтних робіт не буде обставиною, що унеможливить отримання коштів для відновлення інших пошкоджень. Іншими словами, якщо в ході обстеження об’єкта буде встановлено, що часткові відновлювальні роботи на ньому вже відбулися, відповідні комісії мають це зафіксувати і з’ясувати, чи потрібно проводити додатковий ремонт. Якщо так, то власникам мають надати компенсаційні кошти для подальшого відновлення житла.
Стосовно власників, які самотужки повністю відновили пошкоджену оселю, то вони не можуть претендувати на отримання грошового відшкодування в рамках “єВідновлення”. Принаймні поки що. Втім, не виключено, що з часом це питання буде врегульовано на національному рівні або на міжнародному, в рамках роботи міжнародного компенсаційного механізму, над запуском якого зараз активно працюють вітчизняні та іноземні дипломати. І перший важливий крок для цього вже зроблено: на нещодавньому Саміті очільників держав і урядів Ради Європи ухвалено рішення про створення Міжнародного реєстру збитків, завданих Україні внаслідок російської військової агресії.
Інтерв’ю з Ольгою Оніщук читайте на головній сторінці агентства “Інтерфакс-Україна”
